Cum sa intepi la timp un balon imobiliar

» Pare un loc comun: cresterea sectorului imobiliar genereaza prosperitate, locuri de munca etc. Dar daca avem doar crestere de preturi pe volume mici si multe ansambluri nevandabile?

In orice boom imobiliar exista, pe de o parte, un numar mai mare de lucratori angajati in constructii, deci somaj mai mic si salarii bune in domeniu; pe de alta parte, ne confruntam cu amanetarea veniturilor pe din ce in ce mai multi ani pentru case la preturi piperate si un grad de indatoare absolut inacceptabil pentru un om cumpatat. Amintiti-va situatia din 2007: muncitori calificati care sa nu fi plecat prin Spania sau Italia se gaseau cu greu, salariile crescusera mult, la fel  marjele de profit ale dezvoltatorilor. In schimb, cei care doreau sa cumpere trebuiau sa se indatoreze chiar si pe 30 de ani pentru a se califica la un imprumut (scadente lungi si rate mai mici), iar raportul dintre rata si venituri urcase pana la 70%. E bine ca prosperitatea unora sa genereze inglodarea altora in datorii? Am putea avea salarii bune si somaj scazut in constructii simultan cu preturi decente la imobile? Da, daca se folosesc parghiile pe care statul si banca centrala le au la dispozitie. Statul poate descuraja, de pilda, prin impozite mari detinerea mai multor proprietati. E inutil sa spunem ca dublarea ori triplarea impozitului actual nu e de natura sa descurajeze. Un impozit care sa echivaleze cu jumatate din veniturile realizabile din chirie intr-un an, in zona respectiva, ar fi poate eficace. La fel, o taxare suplimentara pentru terenurile din intravilanul localitatilor nefolosite de proprietari intr-un anumit interval de la achizitie. Similar, BNR poate reveni la limitarile anterioare in ceea ce priveste raportul rata/venit (rata aferenta unui credit ipotecar n-ar trebui sa depaseasca o treime din veniturile familiei care se imprumuta, cu anumite derogari pentru salariile foarte mari).

Cum va evolua cererea?
Un impozit crescut pentru cei ce detin mai multe proprietati ar fi de natura sa contribuie la scaderea preturilor, fiind descurajati investitorii speculativi. Oferta in crestere la vanzare ar duce la scaderea preturilor, o crestere a chiriilor care sa compenseze impozitele mai mari nefiind suportabila in acest moment (chiria medie pentru un apartament de doua camere in Bucuresti se apropie de salariul mediu net). In acest mod vom avea un numar mai mare de proprietari si unul mai redus de chiriasi. Similar, daca BNR ar impune un grad mai redus de indatorare, poate la nivelul anilor 2004-2006, cei care si-ar permite o locuinta la actualele preturi ar fi mai putini, iar tendinta de scadere a… cotatiilor, atenuata temporar de Programul "Prima Casa", va continua. In definitiv, pe cine ajuta sa avem angajati indatorati pana peste cap, tremurand la gandul ca isi pot pierde locuinta la primul val de concedieri? Poate pe cei interesati de un electorat captiv pentru campaniile electorale. Daca raportul rata/venit ar fi de 30-40%, atunci rata ar putea fi achitata temporar de unul dintre soti daca celalalt isi pierde serviciul, iar gradul de stres din societate ar fi mai redus. In acelasi timp, daca banca centrala ar forta acordarea creditelor doar in moneda nationala si o refinantare urgenta a imprumuturilor in euro, nu ar mai fi nevoie de angajarea unui imprumut extern doar pentru mentinerea cursului valutar stabil. Suntem convinsi ca, in conditiile adoptarii masurilor de mai sus, cererea speculativa din piata imobiliara s-ar reduce semnificativ, cererea solvabila ar creste proportional, iar profiturile dezvoltatorilor si finantatorilor ar fi decente (rulajul mai mare va compensa marjele de profit mai mici). Ce ne impiedica sa implementam imediat asta in Romania? Lipsa vointei politice, in primul rand. Majoritatea parlamentarilor au averi considerabile acumulate in timp scurt si nu digera usor cresterea impozitelor pe proprietate. Apoi, consistenta lobby-ului bancar. Bancile straine nu vor accepta usor o scadere a gradului de indatorare de teama ca vor da credite de valori mai mici si vor castiga, implicit, mai putin din Romania. Ramane de vazut daca piata imobiliara autohtona se va dezgheta mai rapid, prin masuri administrative, sau mai lent, prin scaderea naturala a preturilor, greu de sutinut de cererea din acest moment.

ERATA
» In articolul "Un singur card, mai multe conturi" de joi, 22 octombrie, la rubrica "Bancul de proba", suma minima pentru deschidere (15.000 lei) se refera la pachetul Citi One. Pentru Citi Gold suma minima este de 150.000 lei, iar la varianta Standard nu exista suma minima.